Aktualności

UWAGI OGÓLNE

Na etapie zaawansowanych prac parlamentarnych znajduje się rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wpierających rozwój mieszkalnictwa. Zmiany w prawie zmierzają do udoskonalenia podłoża prawnego dla inwestycji budowlanych, zwłaszcza tych prowadzonych w ce-lach zwiększenia dostępności tanich mieszkań na wynajem. Celem projektodawcy jest stworzenie długoletnich ram prawnych dla interwencji państwa na rynku mieszkaniowym. Najważniejszymi założeniami projektu są:

1. zmiany w prawie budowlanym związane z instalacją sieci przesyłowych oraz cyfryzacją formalnych czynności budowlanych,
2. zmiany w ustawie o popieraniu niektórych form budownictwa społecznego oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (proponowane przepisy mają umożliwić lokatorom budownictwa społecznego osiągnięcie własności wynajmowanego mieszkania),
3. zmiany w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości zakładające szersze wykorzystanie nieruchomości Skarbu Państwa na cele budownictwa czynszowego,
4. zmiany przepisów dla właścicieli książeczek mieszkaniowych,
5. zmiany w ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń.

PROJEKTOWANE PRZEPISY PRAWA BUDOWLANEGO

Procedowany projekt ustawy po raz kolejny w bieżącym roku postuluje zmiany w przepisach ustawy–Prawo Budowlane. Nowe prawo ma ograniczyć formalności w budownictwie oraz usuwać niektóre niedogodności na terenach inwestycyjnych.

Pierwszą kwestią jest propozycja zmiany definicji obiektu liniowego. W obecnym brzmieniu norm prawnych nie dostrzeżono obiektów stanowiących naziemną infrastrukturę przesyłową dla usług telekomunikacyjnych. Projektodawca chce doprecyzować i zaznaczyć, że kable światłowodowe, umieszczone nad powierzchnią gruntu, nie są obiektem budowlanym ani częścią urządzenia budowlanego. Identyczne traktowanie wszystkich instalacji łącznościowych spowoduje wyeliminowanie wątpliwości w stosowaniu prawa podatkowego. W uzasadnieniu do projektu ustawy podkreślono tworzenie jednakowych reguł inwestycyjnych we wszystkich miejscowościach. Dzięki temu dostęp do szerokopasmowego internetu ma stać się łatwo osiągalny przez większość gospodarstw domowych, również tych na terenach wiejskich, gdzie przesyłanie odbywa się często za pomocą słupów energetycznych. Współczesność pokazuje, że łącze internetowe stanowi nieprzerwaną gwarancję komunikacji społecznej, pozwalając zachować także minimum obrotu gospodarczego w czasach kryzysu.

CYFRYZACJA FORMALNYCH CZYNNOŚCI BUDOWLANYCH

Źródło: Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego, https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technolo- gia/cyfryzacja-procesu-inwestycyjno-budowlanego, dostęp: 3.11. 2020 r.

Bardzo ważną i zdecydowanie pozytywną propozycją zmiany w prawie budowlanym jest wdrożenie spełniania formalności urzędowych za pośrednictwem internetu. W przypadku wejścia w życie nowych przepisów, elektronicznie będzie można:

• zgłosić roboty budowlane (oprócz zgłoszeń wymagających projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego), zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części,
• złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę, wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, wniosek o przeniesienie decyzji o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, wniosek o wydanie decyzji upoważniającej do wejścia na cudzy teren sąsiedni,
• dokonać zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Odpowiednie formularze zostaną opracowane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, a ich dostępność zapewnią oficjalne serwisy internetowe witryn rządowych. Sprawne działanie administracji w sposób zdalny powinno ułatwić rozpoczęcie inwestycji budowlanych oraz ograniczyć wizyty w urzędzie. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii twierdzi, że tego typu udogodnienia mogą przyspieszyć działalność przedsiębiorstw budowlanych nawet o kilkanaście miesięcy. Jednocześnie zapowiada kolejne nowelizacje przepisów, które spowodują całkowitą cyfryzację dokumentacji branży budowlanej [1]. Należy pamiętać, że odbywać się to będzie stopniowo, a całościowy zbiór regulacji pojawi się najprawdopodobniej w przyszłym roku. Komunikaty ministerstwa nie zawsze odpowiadają aktualnemu procesowi legislacyjnemu.

SPOŁECZNE INICJATYWY MIESZKANIOWE

Projekt ustawy zakłada szczegółowe zmiany w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa społecznego, a także w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowością ma być nie tylko nowa na-zwa dla jednostek organizacyjnych budownictwa społecznego, ale przede wszystkim dodanie przepisów pozwalających uzyskać tytuł własności do lokali mieszkalnych budowanych ze wsparciem finansowym Banku Gospodarstwa Krajowego od 2016 roku.

Obecnie funkcjonującą nazwę „towarzystwo budownictwa społecznego” ma zastąpić termin społeczna

inicjatywa mieszkaniowa (w skrócie SIM). Jest to zmiana formalna, odnosząca się do tego typu pod-miotów, które powstaną od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy. Zdaniem projektodawcy, takie nazewnictwo lepiej oddaje istotę funkcjonowania budownictwa czynszowego.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe, tak jak TBS-y, będą tworzone jako spółki kapitałowe albo spółdziel-nie osób prawnych. Na dotychczasowych zasadach, SIM-y oraz spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły ubiegać się o finansowanie zwrotne z Banku Gospodarstwa Krajowego. Projekt ustawy proponuje uchylenie zakazu przekształcania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w prawo własności, jeżeli ten powstał dzięki kredytowi z BGK. Jednocześnie wymienia szereg warunków do spełnienia, aby ten skutek nastąpił. Dotyczy to mieszkań wynajmowanych od społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.

WŁASNOŚĆ MIESZKANIA W SPOŁECZNEJ INICJATYWIE MIESZKANIOWEJ

Nabycie własności mieszkania będzie związane z poniesieniem części kosztów powstania lokalu. Waru-nek udziału najemcy w kosztach budowy został określony w następujący sposób:

• 25% wartości rynkowej mieszkania – w przypadku lokali położonych w miastach wojewódzkich oraz tych z liczbą mieszkańców powyżej 100 tys.,
• 20% wartości rynkowej mieszkania – w przypadku nieruchomości znajdujących się w mniejszych miejscowościach.

Oprócz wniesienia powyższych wkładów finansowych nowe przepisy będą wymagały zawarcia umowy najmu instytucjonalnego. Najem instytucjonalny jest szczególnym typem stosunku prawnego, który reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmi-ny i o zmianie Kodeksu cywilnego [2]. Umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana zawsze na czas określony w formie pisemnej wraz z oświadczeniem najemcy, sporządzanym w formie aktu notarial-nego, gdzie zobowiązuje się on do opuszczenia mieszkania zaraz po rozwiązaniu umowy. Wnioskować o przeniesienie własności mieszkania będzie można najwcześniej po 5 latach od objęcia go w po-siadanie. Po uregulowaniu wszystkich kosztów i zapłacie ceny mieszkania, pomniejszonej o wartośćpartycypacji, lokator będzie mógł stać się właścicielem. Szczegółowe zasady rozliczeń oraz obowiązki najemców będzie stanowiła konkretna umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oraz statuty społecznych inicjatyw mieszkaniowych lub spółdzielni. Projekt zakłada odniesienie

przepisów o dojściu do własności także do obecnych beneficjentów mieszkań czynszowych, którzy będą mogli zmienić umowę najmu na taką, która gwarantuje dojście do własności. Celem nowelizacji jest upowszechnienie prywatyzacji mieszkań oraz zwiększenie zainteresowania społecznych inicjatyw mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych ofertą kredytów inwestycyjnych Banku Gospodarstwa Krajowego. W przypadku dojścia modyfikacji do skutku, zasoby budownictwa społecznego będą sta-nowiły realną alternatywę dla komercyjnego obrotu nieruchomościami.

WSPARCIE W TWORZENIU SPOŁECZNYCH INICJATYW MIESZKANIOWYCH

Zdaniem projektodawcy tworzeniem społecznych inicjatyw mieszkaniowych powinny być zainteresowa-ne gminy. Samorządy będą mogły skorzystać z publicznego dofinansowania na ten cel. Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, powstający przy Banku Gospodarstwa Krajowego, udzieli gminie do 3 milionów złotych dotacji na pokrycie wydatków związanych z utworzeniem nowej społecznej inicjatywy mieszkaniowej. W latach 2020-2022 fundusz ma dysponować kwotą 1,5 miliarda złotych.

Większą liczbę zakładanych SIM-ów mają powodować także nowe uprawnienia Krajowego Zasobu Nieruchomości. Podmiot ten, wykorzystując swoje zasoby, będzie mógł przystępować do nowych oraz istniejących społecznych inicjatyw mieszkaniowych, wnosząc odpowiednie gruntu pod inwestycje społeczne. Dzięki temu nieruchomości Skarbu Państwa będą efektywniej wykorzystywane na cele budownictwa socjalnego.

Źródło: Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Lokal za grunt i grant na infrastruturę -Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy z rynkowej części pakietu mieszkaniowego, https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technologia/lokal-za-grunt-i-grant-na-infrastrukture, dostęp: 7.11. 2020 r.

ZMIANY DLA WŁAŚCICIELI KSIĄŻECZEK MIESZKANIOWYCH

Proponowane zmiany w ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz udzielaniu bankom wpłaconych premii gwarancyjnych są związane z właścicielami książeczek mieszkaniowych, czyli dowodów oszczędności na cele mieszkaniowe, wystawionych do 23 października 1990 r. [3]. Właścicielom książeczek mieszkaniowych są wypłacane premie gwarancyjne na określone w ustawie cele mieszkaniowe. Projekt zamierza poszerzyć listę wydatków objętych premią gwarancyjną. Uzyskane pieniądze będzie można rozdysponować także na:

• zakup minimum ¼ udziału w własności nieruchomości (obecnie nabycie prawa w części ułamkowej nie jest dozwolone),
• pokrycie kosztów najmu mieszkania (w tym najmu instytucjonalnego z dojściem do własności),
• termomodernizację budynku, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz gazowej (np. montaż ogrzewania gazowego, paneli fotowoltaicznych),
• opłaty wynikające z przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Projekt chce nałożyć na właścicieli książeczek obowiązek ich rejestracji. Tylko po dokonaniu tej czynności w banku, gdzie została ona założona, beneficjenci otrzymają opisywaną premię. Bank poinformuje swoich klientów o zmianach w prawie. Rejestracja książeczek mieszkaniowych pozwoli oszacować liczbę uprawnionych, a tym samym zamknie kontrowersje w prawie mieszkaniowym wynikające ze zmian ustrojowych sprzed 30 lat.

ZMIANY W USTAWIE Z DNIA 8 GRUDNIA 2006 R. O FINANSOWYM WSPARCIU TWORZENIA LOKALI MIESZKALNYCH NA WYNAJEM, MIESZKAŃ CHRONIONYCH, NOCLEGOWNI, SCHRONISK

DLA BEZDOMNYCH, OGRZEWALNI I TYMCZASOWYCH POMIESZCZEŃ

Propozycje zmian w ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń sprowadzają się do dwóch zagadnień:

1. dofinansowania modernizacji i remontów istniejących budynków (obecnie może być to tylko budowa nowych),
2. dodania nowych podmiotów, które będą mogły zdobywać dotację na tworzenie miejsc zamieszkania dla osób potrzebujących.

Ubieganie się o dofinasowanie środkami publicznymi także przedsięwzięć remontowych to szansa na lepsze zagospodarowanie budowli wyłączonych z użytku, które nie przysparzają żadnych korzyści. Zamiarem autorów projektu jest ograniczenie zbywania pustostanów przez gminy i stopniowe wykorzystywanie ich na potrzeby pomocy społecznej.

Polityka mieszkaniowa jest realizowana przez instytucje administracji publicznej oraz różnego rodzaju organizacje społeczne, które mogą ubiegać się na ten cel o środki publiczne. Projekt chce upoważnić do tego również:

• organizacje kościołów i związków wyznaniowych,
• stowarzyszenia jednostek samorządu terytorialnego,
• spółdzielnie socjalne,
• kluby sportowe.

Po zmianach w prawie możliwość korzystania z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego będzie dotyczyła wszystkich organizacji pozarządowych, które obiorą za cel statutowy tworzenie miejsc zakwaterowania dla potrzebujących. Prawdopodobnie rozszerzy to zakres działalności niektórych organizacji oraz przyczyni się do powstania kolejnych. Wychodzi to naprzeciw oczekiwaniom zgłaszanych od lat przez zainteresowane podmioty.

PRÓBA OCENY

Opisywane sugestie zmian w dziedzinie prawa budowlanego oraz mieszkaniowego wywrą istotny wpływ na poziom życia gospodarczego w Polsce. Korzyści odniosą najemcy budownictwa społecznego, małe i średnie przedsiębiorstwa budowlane, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, a także samorządy oraz organizacje pozarządowe.

Zastosowanie przepisów najmu instytucjonalnego względem mieszkań powstających dzięki pomocy publicznej jest opcją konkurencyjną do zakupu mieszkania w ramach kredytu hipotecznego. Umowa najmu instytucjonalnego, umożliwiająca dojście do własności, została wprowadzona do systemu polskiego prawa w 2018 roku. W literaturze prawniczej podkreśla się zobowiązujący charakter stosunku prawnego, stwarzający roszczenie o przeniesienie własności lokalu w przyszłości. Jednocześnie wyróżnia się podobieństwo do umowy sprzedaży na raty [4]. Tego typu działania mogą spowodować większą konkurencję na rynku deweloperskim. Jednakże trzeba pamiętać, że program wsparcia mieszkań socjalnych jest adresowany do osób o umiarkowanych dochodach, a kwoty rocznego wsparcia społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych są limitowane ustawowo. Za-interesowanie większości Polaków będzie kierowane w stronę prywatnych ofert sprzedaży lub najmu, a tu cena zależna jest zwłaszcza od ilości oddawanych do użytku nowych budynków wielorodzinnych.

Przedsiębiorstwa budowlane dalej będą mogły liczyć na rosnące zainteresowanie ich usługami. Wszelkie dofinansowania dotyczą inwestycji budowlanych lub remontowych, a tych powinno przybywać, jeżeli gminy, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółdzielnie i organizacje pozarządowe zechcą skorzystać z przygotowanego dla nich wsparcia. Wzrost zapotrzebowania na projekty społeczne może zredukować ewentualne braki w zamówieniach prywatnych inwestorów na skutek kryzysu gospodarczego.

Rozwój społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych ma powodować powszechną dostępność mieszkań. Najważniejszym priorytetem jest wzrost nowo oddawanych mieszkań. Pod tym względem Polska wypada coraz lepiej, ale wciąż dostępność lokali jest niższa od państw Europy Zachodniej. Wpływa to na ceny nieruchomości w Polsce oraz ofertę kredytową banków prywatnych [5]. Niedogodności rynkowe mają niwelować interwencje publiczne, formując społeczny model mieszkalnictwa.

Dla osób najbardziej potrzebujących w dalszym ciągu będą tworzone mieszkania komunalne. Intencją projektodawcy jest zwiększenie mieszkaniowych zasobów gmin, budowa nowych bloków oraz efektywne wykorzystanie niezagospodarowanych powierzchni. Powinna wzrosnąć też rola organizacji pozarządowych, które dzięki nowym przepisom będą mogły aktywnie włączyć się w zaspakajanie potrzeb mieszkalnych społeczeństwa.

Polityka mieszkaniowa będzie stanowiła duże obciążenie dla budżetu państwa w najbliższych latach. Roczne wydatki na ten cel wyniosą kilkadziesiąt miliardów złotych. W dobie kryzysu gospodarczego wpływy budżetowe będą mniejsze, a zobowiązania społeczne rządu wciąż rosną. Stąd cały czas pojawia się ryzyko nowych obciążeń fiskalnych dla przedsiębiorców oraz postęp zadłużenia publicznego.

[1] Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego, https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technologia/ cyfryzacja-procesu-inwestycyjno-budowlanego, dostęp: 3.11.2020 r.

[2] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611, z późn. zm.).

[3] Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2162, z późn. zm.).

[4] J. Zawadzka, Najem instytucjonalny z dojściem do własności (cz.I.), MOP, 12/2019, str. 636, https://www.kkg.pl/wp-content/upload-s/2019/07/J.-Zawadzka-Najem-instytucjonalny-z-doj%C5%9Bciem-do-w%C5%82asno%C5%9Bci-cz.-I-MOP-2019-nr-12.pdf, dostęp: 13.11.2020 r.

[5] Property Index Overview of European Residential Markets, Where does residential price growth end? 8th editon, July 2019., źródło: file:///C:/Users/MICHA~1/AppData/Local/Temp/EN_Property_index_2019_report.pdf, dostęp: 15.11.2020 r.