Aktualności

Jedną z publicznych propozycji wsparcia finansowego spółdzielni mieszkaniowych oraz towarzystw budownictwa społecznego są kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Warunki przyznawania kredytów inwestycyjnych normuje wielokrotnie nowelizowana ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa społecznego [1]. Finansowanie odbywa się według dokładnie określonych kryteriów ustawowych, które zakładają korzystne oprocentowanie kredytów oraz rozłożenie okresu spłaty nawet do 30 lat. Skutkować ma to wzrostem oddawanych do użytku nowych, tanich lokali mieszkalnych na wynajem.

ZASADY UDZIELANIA KREDYTÓW

Kredyty udzielane są w celu:

• budowy bloków mieszkalnych,
• rewitalizacji pustostanów,
• budowy dodatkowych powierzchni użytkowych dla seniorów,
• tworzenia miejsc garażowych bądź postojowych.

Mieszkania mogą być udostępniane lokatorom tylko i wyłącznie w formie:

1. najmu,
2. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – tytuł prawny przypominający najem, z którego wynika dodatkowo członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej.

Ustawa określa maksymalną roczną wysokość czynszu, która nie może przekroczyć 5% wartości rynkowej mieszkania. Lokale mieszkalne, wybudowane przy udziale finansowania zwrotnego Banku Gospodarstwa Krajowego, nie mogą stać się własnością lokatorów, co wyraża bezwzględny zakaz ustawowy.

Kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego stanowi maksymalnie 80% kosztów podejmowanej inwestycji budowlanej. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych organem uprawnionym do wnioskowania o kredyt jest zarząd spółdzielni mieszkaniowej. Szczegółowe zasady wnioskowania o kredyt (wraz z wykazem koniecznej do złożenia dokumentacji) określa Rozporządzenie Rady Ministrów [2]. Kredyt udzielany jest w związku z rozpoczętymi pracami budowlanymi lub takimi, które rozpoczną się w ciągu

2 lat od złożenia wniosku. Wymagane jest złożenie wniosku zarówno w postaci papierowej, jak i elektronicznej. Koniecznymi załącznikami są:

1. decyzja o pozwoleniu na budowę,
2. poświadczona za zgodność z oryginałem kopia umowy o roboty budowlane,
3. odpis statutu spółdzielni,
4. odpis z księgi wieczystej potwierdzający tytuł prawny spółdzielni do nieruchomości, na której ma powstać budynek,
5. wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy,
6. kopia dziennika budowy świadcząca o terminie rozpoczęcia prac budowlanych,
7. dokumenty potwierdzające wiarygodność kredytową sporządzone na formularzach udostępnionych przez bank (informacje o zyskach i stratach w ostatnim roku obrotowym, sprawozdanie o przychodach i kosztach spółdzielni, informacje na temat rozliczonych należności czynszowych, oświadczenie o stanie budżetowym spółdzielni, w tym istniejących zobowiązaniach kredytowych).

Bank zobowiązany jest rozpatrzyć wniosek w ciągu 21 dni. Nabór wniosków odbywa się w dwóch edycjach:

• wiosennej – od 1 do 31 marca,
• jesiennej – od 1 lipca do 30 września.

Przepisy ustawy oraz rozporządzenia podkreślają funkcjonowanie programu kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego, jako elementu szeroko rozumianej polityki społecznej. Oznacza to, że udzie-lanie finansowania, jak też sama oferta najmu mieszkania, jest skierowane do osób o szczególnych potrzebach wsparcia ekonomicznego. Premiowane są przedsięwzięcia adresowane do rodzin wychowujących dzieci, seniorów, niepełnosprawnych, osiągających jednocześnie niskie lub przeciętne dochody w przeliczeniu na jednego domownika. Jest to tak zwany wariant pośredni, z którego mogą korzystać ci, którzy nie mają zdolności kredytowej potrzebnej do zakupu własnego mieszkania, a jednocześnie nie są uprawnieni do wynajmowania lokalu komunalnego. Pula środków pieniężnych do rozdysponowania w ramach kredytów wynosi 450 milionów złotych rocznie. Decyzja o przyznaniu kredytu jest uznaniową decyzją BGK, uzależnioną od skali zapotrzebowania oraz dostępności finansów.

PRÓBA OCENY

Bank Gospodarstwa Krajowego informuje o licznych inwestycjach mieszkaniowych, zrealizowanych przy jego udziale. Ukończono już budowę około 3 tys. mieszkań, a kolejne 2 tys. są w budowie. Z programu korzystają głównie towarzystwa budownictwa społecznego. Zainteresowanie pojedynczych spółdzielni jest znikome. Bloki i segmenty powstają w całym kraju w dużych i mniejszych miastach [3].

Dla większości społeczeństwa jedynym sposobem nabycia mieszkania jest wieloletni kredyt hipoteczny w banku komercyjnym, którego przyznanie wiąże się z wykazaniem określonej zdolności kredytowej. Społeczne budownictwo czynszowe jest formą doraźnej, krótkoterminowej pomocy, zapewniającej za-kwaterowanie na przystępnych cenowo warunkach. Nie jest to wsparcie stałe, ponieważ dla większości obywateli aspiracją jest zostanie właścicielem mieszkania, a nie bycie najemcą. Dlatego zdecydowaną wadą programu jest brak przepisów pozwalających na przekształcanie prawa do lokalu mieszkalnego na własność. Taka sytuacja może powodować rezygnację lokatorów z mieszkań wynajmowanych od TBS lub spółdzielni mieszkaniowych w momencie poprawy sytuacji finansowej. Korzystanie z lokali przez różne, zmienne grupy lokatorów może oddziaływać negatywnie na stan ich utrzymania, z uwagi na brak realnego przywiązania kapitałowego do miejsca zamieszkania.

Dofinansowanie sektora budownictwa społecznego jest odbierane pozytywnie. Interwencja państwa na rynku nieruchomości może w umiarkowanym zakresie przyczynić się do większej konkurencji w cenach mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Oczekiwaniem społecznym jest większe za-interesowanie rządu problemami mieszkaniowymi Polaków. Trwający proces ustawodawczy dąży do zwiększenia nakładów budżetowych na ten cel oraz ułatwienia procedur prawnych dla niekomercyjnych przedsięwzięć budowlanych.

[1] Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa społecznego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195).

[2] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania (Dz. U. z 2015 r. poz. 1720, z późn. zm.).

[3] M. Wielgo, Już ponad 4,8 tys. mieszkań w społecznym budownictwie czynszowym, https://infonajem.pl/2020/02/11/13-mld-zl-na-spolecz-ne-budownictwo-czynszowe-w-2019-r/, dostęp: 28.10.2020 r.